FGTS libera R$ 3 bi para os bancos

Financiamento de 100% de um imóvel de R$ 60 mil, para famílias com renda a partir de três salários mínimos e pagando prestação inicial de R$ 175. Esse tipo de operação, antes característica das faixas subsidiadas da Caixa Econômica Federal, é feita hoje pelo Banco Real, em um empreendimento da Gafisa em parceria com a Odebrecht, em Cotia, região metropolitana de São Paulo.

Isso é possível devido ao uso dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), cujas taxas são as mais baixas do mercado. O alongamento dos prazos, que giram em torno de 25 e 30 anos também contribuiu para reduzir as prestações, que agora cabem no bolso dessa faixa da população.

Assim, os grandes bancos deram início ao financiamento de imóveis de baixa renda. Na última reunião do conselho curador do FGTS, foi decido a ampliação do orçamento para o próximo ano em R$ 3 bilhões, justamente a demanda dos bancos comerciais por esses recursos, diz o secretário do conselho do fundo, Paulo Furtado.

O Itaú foi o primeiro a conseguir a liberação de R$ 1 bilhão para empréstimos com recursos do fundo e já começou a fechar os primeiro negócios, diz o diretor do banco, Luiz Antônio França.

O Real pediu inicialmente R$ 350 milhões. O HSBC também tem interesse nessa faixa de renda. A Nossa Caixa repassa recursos do FGTS desde 2003, cerca de R$ 30 milhões por ano, explica o diretor Jorge Luiz Avila da Silva.

Já existem dez bancos autorizados a operar financiamentos com recursos do fundo, com limites definidos em função de um rating atribuído pela Caixa, que administra os recursos. Entre eles estão o Itaú, Real, Nossa Caixa e o Banco do Brasil. O Santander e Bradesco também já demonstraram interesse e estão "estudando" captar esses recursos.

Com os R$ 3 bilhões adicionais, a linha destinada a financiar imóveis de até R$ 130 mil pode atingir R$ 8,4 bilhões, preferencialmente para população com renda de até dez salários mínimos. É o maior volume já atingido pelo fundo. Em 2007, a previsão de liberação ficou em R$ 6,4 bilhões.

Os bancos estão de olho num segmento da população entre três e dez salários mínimos que vem ampliando a renda nos últimos anos e que representa cerca de 10% do total do déficit habitacional brasileiro. Isso representa quase um milhão de unidades de um déficit total de oito milhões, segundo dados da Fundação Getúlio Vargas. (Os outros 90% do déficit estão na faixa de menos de três salários mínimos, atendidos por programas governamentais de subsídio.)

As linhas utilizam um modelo muito similar ao mexicano. Lá, ao contrário do Brasil, os financiamentos começaram a ser desenvolvidos no segmento de baixa renda, com forte subsídio do sistema previdenciário Infonavit, similar ao FGTS brasileiro, e que hoje respondem por quase 90% da carteira imobiliária.

O diretor do Real, Antônio Barbosa, que voltou recentemente do México, onde foi observar o caso de sucesso daquele país, diz que esse é o caminho para crescer no crédito imobiliário. Os R$ 350 milhões do FGTS representam quase 20% do total da carteira imobiliária do banco para pessoas físicas. "Há uma tendência de o mercado se voltar para o segmento de mais baixa renda."

Os bancos tentam repetir o sucesso que vêm atingindo no segmento de mais alta renda. As instituições devem fechar o ano com R$ 18 bilhões em financiamentos com recursos da poupança nesse segmento. Para o próximo ano, a previsão é de pouco mais de R$ 23 bilhões.

Na baixa renda, o FGTS é o mais adequado devido às taxas mais baixas. O Conselho do fundo exige que a taxa seja 6% ao ano mais a variação da TR. Exige também que o spread cobrado seja de 2,16%, elevando os juros para 8,16% ao ano, mais TR. (A partir do próximo ano, essa taxa será reduzida em 0,5 ponto percentual para cotistas do fundo).

Além disso, a Caixa, responsável pelos acordos, ainda cobra uma espécie de taxa de administração, que varia em função do rating do banco, a partir de 0,2%. O vice-presidente da Caixa, Jorge Hereda, diz que a concorrência é saudável e que nos primeiros anos os bancos passarão por um período de adaptação. "Não é fácil atuar nesse segmento".

A Caixa fechou ainda neste mês parceria diretamente com as construtoras MRV, Rodobens e Tenda, para financiamento com recursos do FGTS de unidades com foco na baixa renda. Como o maior problema para esses cliente é a comprovação de renda, serão considerados pré-aprovados pela Caixa aqueles que comprovem o pagamento em dia dos 12 últimos meses de aluguel. Além disso, os mutuários poderão utilizar o sistema de "Adimplência Premiada", com o reconhecimento da capacidade de pagamento equivalente à média dos valores pagos com pontualidade nos últimos 12 meses