Índice de inadimplência é o mais baixo em dez anos

A inadimplência dos contratos de financiamento imobiliário cai gradativamente há dez anos. Considerando os contratos com mais de três prestações atrasadas, o índice de inadimplência é de 2,46%, segundo dados do Banco Central (BC). A atual segurança jurídica no sistema financeiro imobiliário, aliada ao aumento do prazo das prestações e o aumento real de renda da população contribuem para o menor índice de inadimplência. Se considerados os contratos mais recentes, o índice é menor ainda, similar ao padrão de países europeus com a economia estável.

"A taxa de inadimplência caiu, principalmente, após a instituição da alienação fiduciária que aumentou a garantia jurídica da operação imobiliária para os bancos", afirma o gerente do segmento imobiliário da Serasa Experian, José Augusto Périgo. De acordo com esse mecanismo, o comprador só terá a propriedade "plena" do imóvel após quitar o financiamento. Caso ocorra a interrupção do pagamento das parcelas, o banco consegue recuperar na Justiça a propriedade e a posse do imóvel no período de um ano.

Os momentos de dificuldade eventualmente enfrentados pelos constratantes, fizeram do crédito imobiliário também um importante instrumento para os bancos cativarem os clientes. As instituições financeiras procuram ser úteis principalemente no momento de aperto financeiro. No Brasil, há pesquisas apontando que o cliente com financiamento imobiliário consome até outros cinco produtos no mesmo banco ao longo dos 20 anos de financiamento. Em mercados mais maduros, os clientes adquirem até dez produtos, explica Périgo, da Serasa.

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Em 2009, alguns bancos já ofereciam aos clientes em dificuldades com outros financiamentos a opção de incorporar o saldo de outras dívidas no financiamento imobiliário, de modo que não comprometesse até 30% da renda líquida com a prestação e a garantia de 80% do valor do imóvel.

Segundo Périgo, as instituições também praticam a boa concessão do crédito, com modelos de risco de crédito (credit scoring) sofisticados, que analisam cada cliente. Mesmo para os trabalhadores sem registro em carteira, alguns bancos verificam o patrimônio da família, aplicações financeiras e outros bens. "A boa concessão do empréstimo, com eficaz administração e gerenciamento do risco, contribuem para o baixo índice de inadimplência", diz.

Tanto o banco como o incorporador querem evitar os casos de inadimplência. Enquanto o empreendimento não é finalizado, continua no nome da incorporadora que se esforça para evitar ação de execução contra o cliente em dificuldades financeiras no período pré-chave. Se ele for executado, no futuro não poderá obter o financiamento imobiliário para pagar o incorporador.

Além das soluções apresentadas pelo incorporador e pelo banco para a quitação das parcelas atrasadas, evitando a devolução do imóvel, a maior tranquilidade para o pagamento do financiamento também se deve à maior consicência do consumidor. "As pessoas estão lúcidas em relação ao nível de endividamento", explica Thomaz Assumpção, presidente da consultoria Urban Systems, que analisa riscos de negócios imobiliários. O consumidor agora conta com um ambiente propício para fazer compras racionais.